弱勢租屋有問題?這樣做就對了(包租公律師  蔡志雄)

過去十幾年來,房價漲了好幾倍,只有薪水不漲,所以很多人不得不將租屋當作是唯一的選項。還不只如此,因為這兩年多來房價從高點下跌,尚未觸底,許多準備好頭期款的人擔心買貴了,可能要面臨跌價的損失,所以暫時選擇以租代買。

不管是因為房價太高選擇租屋,或者是怕買了會跌價暫時以租代買,目前市場上的租屋需求大量增加,以致出現房價下跌,租金卻上漲的現象。還有,不只租金變貴了,因為租屋需求增加,所以更容易發生租不到房子的問題。

不可諱言,弱勢族群的朋友租不到房子更為普遍,這個從過去政府推動包括「北市空閒住宅政府代租代管計畫」、「台北市租屋服務平台」幫助弱勢朋友,但是成效不彰,以及近期推動公宅興建遭遇附近居民抗爭等等即可見一般。

根據住宅法的規定,所謂經濟或社會弱勢,包括低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家未滿二十五歲、六十五歲以上之老人、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女、身心障礙者、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者、原住民、災民、遊民、其他經主管機關認定者等十二大類。

所以,弱勢並不等於窮,認為公宅興建會導致房價下跌或不願意將房屋租給弱勢族群,顯然是誤解了。不過由此也可以看得出來,弱勢族群的朋友比較難租得到房子,重點是在房東的心態。

房東不願意將房子租給弱勢族群的朋友,無非是擔心可能會被欠租、房屋被破壞等等,如果有專業的包租代管業者可以居間,保證收租,同時代為管理房屋,就可以降低房東的疑慮。另外,許多人嫌出租事項繁瑣,不願意將房屋出租,導致台灣有將近一成以上,高達八十幾萬戶的空屋,透過專業的包租代管業者協助,讓更多人願意將空屋釋出,把餅做大,也可以進一步解決租不到的問題。

目前政府除了修改住宅法,將社會住宅提供給經濟或社會弱勢者的比例,提高到至少百分之三十以上的比率,同時,也努力要扶植專業的包租代管業者,目前「租賃住宅市場發展及管理條例」正在立法院審議中,明文規定將住宅委託給專業的租賃公司包租或代管,可以減徵租金所得稅。

此外,內政部已經在106 年5月提出106 年度社會住宅包租代管試辦計畫,根據政府具體調查,特殊家戶被房東拒絕的次數高於一般家戶 7.8 個百分點,房租、家庭組成、身心 障礙、設戶籍等因素,是房東主要拒絕原因,所以要透過包租代管試辦計畫來解決弱勢族群朋友租不到房子的問題。同時,透過包租代管,讓空屋釋出提供出租,可以發揮社會住宅散居效果,避免抗爭。

根據106 年度社會住宅包租代管試辦計畫,政府將給予房東保證收租、稅賦減免、 修繕及居家安全保險費等補助,也提供租屋服務事業業者服務費及服務費免營業稅的優惠。但是,原來住宅法規定包租方式,可由政府作為二房東,或業者作為二房東,政府考量風險的承擔,該計畫採取由業者擔任二房東的方式辦理,可能影響業者參與意願,是美中不足之處。

透過扶植專業包租代管業者,擴大空屋釋出出租,同時,幫助房東處理繁雜租賃事務,都可以幫助弱勢朋友增加承租房屋的機會。從各項政策的推動來看,目前已經往正確的方向前進了,期許政府在未來政策的推動上可以秉持先求有再求好,繼續努力,讓弱勢朋友都可以有一個溫暖的家。